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Responsabilidad del administrador en reformas de elementos comunes

Por: D. Vicente Magro Server. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

Ante las dificultades que la casuística nos ofrece en el terreno de la propiedad horizontal vamos a exponer el supuesto concreto, sometido a examen, de la posibles situación en la que se puede encontrar el administrador de fincas de una comunidad de propietarios si ante la comunicación al presidente de la misma de la necesidad, por ejemplo, de reformar un muro de comunidad, éste se derrumba y causa daños a terceras personas que pasaban por la calle.

Responsabilidad civil.

  • ¿Sería responsable civil el administrador de fincas?. En absoluto, ya que la obligación que le confiere el art. 20 c) de la LPH es la de comunicar al presidente de la comunidad de propietario o, en su caso, a los propietarios, de la necesidad de acometer reparaciones u otras medidas urgentes. Por ello, el administrador cumple con su función, trasladando al presidente la necesidad de realizar las obras de conservación en el muro y que si, pesa a esa comunicación, éste se viene abajo y causa daños a terceras personas que pasaban en ese momento por la calle, no existirá responsabilidad de aquél, pero sí de la propia comunidad de propietarios por no haber acometido las obras de conservación a que está obligada por la vía del art. 10 de la LPH. Además, si el administrador no diera cuenta de su obligación podría existir hasta una responsabilidad penal por imprudencia en el supuesto de que se produjera una muerte por el derrumbe del muro.
  • Así, si tras la comunicación del administrador, la junta de propietarios no aprueba la obra de conservación de la fachada o del muro y existe un daño, será la misma comunidad la responsable civil por la vía del art. 1907 de Código Civil, a cuyo tenor el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
  • En este sentido, debemos hacer notar el especial cuidado que deben llevar los administradores de fincas en el tema de los ascensores, ya que al ser un elemento que se utiliza con frecuencia, si se omiten las normas elementales de vigilancia de las instalaciones con independencia de las obligaciones de revisiones periódicas que trasladan los organismos competentes de las Comunidades Autónomas en estos temas-, es fácil que exista responsabilidad civil en el administrador por la falta de cuidado y diligencia en el mantenimiento del ascensor si ocurre un daño a las personas que lo utilicen.

Obra de conservación

Un supuesto particular que puede presentarse en ocasiones es el de un comunero que entiende que es necesario acometer una obra de conservación e informa de ello ¿Qué hacer en este caso?.

  • Entendemos que si cualquier propietario también pensara que es preciso acometer una obra de conservación está facultado a dirigir un escrito al presidente de la comunidad para que se proceda a una convocatorio extraordinaria por la vía del artículo 16.2.2º de la LPH, aunque también puede dirigir el escrito al administrador de la finca para que se lo entregue al presidente de dicha comunidad.
  • Es preciso ser sumamente cauteloso en estas cuestiones a la hora de adoptar las medidas de diligencia exigibles, ya que si un comunero se dirige al administrador interesándole que comunique al presidente la realización de unas obras y la previa convocatoria de la junta, es preciso que el administrador, para cubrir sus responsabilidades futuras por daños, dé cuenta al presidente de la existencia del escrito del particular. En este sentido, debería comunicar por escrito al comunero que se le ha dado traslado al presidente de su escrito interesando la convocatoria de junta de propietarios de carácter extraordinario, firmando el presidente de la comunidad el recibí del escrito entregado por el administrador en la copia que se queda este último, a fin de que quede constancia de su expresa comunicación para evitarse futuras reclamaciones civiles por daños que se puedan derivar de la inexistencia de la convocatoria de la junta, y de la consecuencia de no realización de las obras de conservación.
  • Asimismo, es necesario que en este terreno de prevenir futuras reclamaciones por daños causados por la falta de ejecución de las obras de conservación, el administrador de la finca preconstituya la prueba ante demandas civiles por daños que se le puedan presentar, ya que habría cumplido totalmente con su obligación dando traslado al presidente de la comunidad tanto de su percepción de la necesidad de acometer obras de conservación y reparación, como de los escritos que le han presentado algunos comuneros tendentes a solicitar la realización de las mismas sin incurrir en la prohibición establecida en el art. 11, referido a la imposibilidad de exigir la realización de obras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
  • Pero, ¿cómo valorar si una reparación es o no urgente y las medidas a adoptar?, ¿cómo interpretar el contenido del artículo 20.c) de la LPH respecto a la obligación del administrador de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo de las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios?.
  • La Ley exige al administrador que dé cuenta de forma inmediata al presidente o si no es posible a la junta de propietarios de las reparaciones que estime oportunas y que no se permita su aplazamiento. En consecuencia, se requiere una valoración especial del administrador para determinar cuándo la reparación es urgente y cuándo no lo es. Pero es preciso pecar por exceso que por defecto, ya que si el administrador ordena la reparación por entender que es urgente y se lo comunica al presidente o a los propietarios difícilmente se le puede reclamar responsabilidad, ya que se ha hecho para evitar daños.

Dictamen pericial.

  • Con respecto a si tiene el administrador de fincas con carácter previo a la celebración de la junta en la que vaya a exponer la necesidad de realizar obras de conservación preparar un dictamen pericial entendemos que debe hacerlo. En este sentido, con carácter previo a la convocatoria de la junta de propietarios anual es necesario que el administrador de fincas elabore un dossier de obras de reparación que sean necesarias, acompañadas, en su caso, de los correspondientes dictámenes periciales de arquitecto que permitan a la junta de propietarios tener base suficiente para aprobar la realización de tales obras de conservación.
  • Si por cualquier circunstancia el administrador entendiere que no es posible esperar a la próxima junta para la aprobación de las obras, sería posible que se interesara la convocatoria de una junta de carácter extraordinario, ya que ante situaciones de urgencia en la adopción de acuerdos, sobre todo los relativos a la adopción de reparaciones en la finca, es preciso introducir la vía de la junta extraordinaria, con independencia de que el administrador, si prevé que no es posible esperar a la aprobación del acuerdo, pudiera adoptar las medidas de ejecución que no admiten demora y que se constituyan como de imposible demora en evitación de que un retraso en su adopción pueda causar daño a alguno de los comuneros o a terceros.

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