✆ 916 039 361 | Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

La Ley de Propiedad Horizontal vigente en la actualidad para organizar el funcionamiento de las comunidades de propietarios o vecinos, ha envejecido mal. La creación de la ley de propiedad horizontal se creo en el año 1960, y desde su creación han sido varios los parches que se han ido aplicando a la ley, como por ejemplo, la última en el año 2013 a consecuencia de la Ley de Rehabilitación. Esto muchas veces provoca que la norma sea indefinida en muchos de sus capítulos, contradictoria y, complicada en su aplicación por parte de los administradores de fincas.

Es por ello que desde el Consejo General de Administradores de Fincas se ha impulsado una Comisión Legislativa, presidida por Don Salvador Díaz Lloris, presidente del Consejo General e integrada por sus homónimos en diferentes Colegios (Barcelona, Cantabria, Salamanca, Sevilla, Tarragona, Huelva), el vicepresidente segundo del Colegio de Madrid y los asesores jurídicos del Consejo General, la asesora jurídica del Colegio de Barcelona y el letrado Arturo Pérez Miralles, perteneciente al Colegio de Valencia.

Esta comisión tiene como fin elaborar las bases que definan la redacción de una nueva Ley de Propiedad Horizontal. 

Mediante una elaboración de un texto más fácil, docente, que estructure un articulado coherente y simplifique determinados preceptos con demasiada burocracia esta comisión pretende fijar las bases de un nuevo texto para La Ley de Propiedad Horizontal..

 Algunos de los temas en los que se está trabajando son:

  • La eliminación de la segunda convocatoria y la firma del presidente en las actas
  • La implantación de las notificaciones mediante sistema telemático
  • La eliminación de referencias concretas a normas vigentes
  • La división conceptual de los elementos que integran una comunidad, con efectos prácticos de aplicación en la imputación de gastos.

 Y respecto a la morosidad, una lacra que está presente en las comunidades de propietarios españolas y que alcanzó los 1.854 millones de euros durante 2014, se solicita una ampliación del plazo de afección del bien a la deuda contraída y preferencia del crédito incluso en situación concursal; medidas garantistas, mediante el establecimiento de la solidaridad en el momento de la transmisión del bien inmueble si no se cumplen las especificaciones referidas al certificado de deudas; y eliminación de la firma del presidente de la comunidad en este certificado.

 Un factor muy importante a tener en cuenta, es la inclusión de la mediación y el arbitraje en la resolución de conflictos. Hay que dar mayor definición del cargo del presidente, del secretario y del administrador y, respecto de estos dos últimos, el reconocimiento de funciones exclusivas que hagan valer su competencia profesional.

Todo este trabajo desarrollado serán finalmente expuesto en el Congreso Anual que se celebra en Sevilla en los primeros días de junio de este año.

 

Obras en elementos comunes realizadas por un propietario y reclamación del importe a la Comunidad TS, Sala Primera, de lo Civil, de 2 de febrero de 2016 SP/SENT/840853

En esta sentencia y la doctrina jurisprudencial que establece, de tal manera que las previsiones del art. 7.1, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal solo pueden ser utilizadas por los propietarios en casos especiales y siempre que se comunique con tiempo al administrador, que es lo que dice este precepto, aunque la sentencia añade al Presidente, seguramente porque es el máximo representante y todas las facultades del primero se pueden llevar a cabo perfectamente por el segundo, pero lo cierto es que la propia Ley no menciona al Presidente y esto supone una aclaración importante al texto legal que hay que tener en cuenta, pues, como antes se dice, estamos ante una "doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo".

Con independencia de que las obras o reparaciones sean urgentes o necesarias, ¿con cuánto tiempo hay que comunicar el hecho al administrador de fincas y al Presidente? Tanto en la Ley como el Tribunal Supremo no indican nada al respecto, pues dependerá de la situación. No es lo mismo, por ejemplo, que haya una gotera a que se produzca una inundación. En el primero caso el aviso puede ser de quince días o un mes, pero en el segundo es cuestión de horas.

Hay que avisar sí, pero, de no cumplir con sus obligaciones los representantes de la Comunidad de propietarios citados, es cuando el propietario tiene facultad de tomar las medidas oportunas para llevar a cabo la obra o reparación necesaria. Además, aparte del problema de avisos previos para solventar asuntos de elementos o servicios comunes, hay un aprovechamiento directo a favor del interesado, el que hace las obras, que obtiene ventajas para sí mismo y naturalmente no puede pedir, además, que la Comunidad le pague las obras.

Hay que señalar que la Comunidad de vecinos tendrá facultad para exigir la devolución de dichos servicios o elementos que han pasado a beneficio del comunero, salvo que haya prescrito la acción, que ahora es de cinco años, a tenor del art. 1.964 CC.

 

El Administrador de Fincas realiza todas las funciones orientadas al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles.

Está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquellas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

 En la administración de fincas arrendadas, se ocupa de la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos (incluido el IVA), aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble, liquidación al propietario, y de la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.

 En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden: velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta.

 Además, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

 Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión (que normalmente dirige), redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

Desde Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos, apostamos por la calidad dedicando tiempo y esfuerzo para que su Comunidad funcione. Por ello, no dude en contactar con nosotros.

 

Los gastos de una comunidad de propietarios son proporcionales a su tamaño y a los servicios que tenga contratados. La luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor y la limpieza del portal son los gastos mínimos que habrá que afrontar.

Si el edificio tiene además calefacción central, conserje o piscina y jardín, los gastos crecen considerablemente. Desde Administración Fincas Ricardo Vos queremos facilitarles algunos consejos para que puedan recortar facturas y conseguir un mayor ahorro:

  • Electricidad: basta con poner detectores de presencia en los descansillos y cambiar las bombillas clásicas por LED.

  • Ascensor: se pueden conseguir ahorros superiores al 15% según la empresa con la que se contrate el mantenimiento. Por otro lado, si en el edificio hay varios ascensores, unificar las líneas de teléfono de urgencia supone un ahorro.

  • Reparaciones: si en su comunidad son habituales las pequeñas reparaciones ordinarias, merece la pena contratar con una empresa de servicios generales. Las contratas de limpieza suelen ofrecer también este servicio.

  • Seguro: una buena póliza puede costar hasta un 50% menos que otras con las mismas coberturas.

  • Calefacción: la calefacción central se lleva el 50% del presupuesto comunitario. Además, hay que sumar los gastos de electricidad y mantenimiento de la instalación. Lamentablemente no hay una gran competencia entre suministradores de combustibles pero, aun así, hay diferencias de hasta un 6% en el precio del gasóleo. Por ejemplo, si su comunidad gasta 50.000 euros al año en gasóleo, eligiendo un proveedor más económico podrán ahorrar unos 3.000 euros.

 

Los notarios y los administradores de fincas colegiados conectarán sus plataformas tecnológicas para consultar las deudas de las comunidades de propietarios.

En base a este acuerdo, y teniendo en cuenta que el notario es quien garantiza que el negocio jurídico recogido en una escritura pública es conforme con la legalidad, se implementará un nuevo servicio telemático que permitirá certificar mediante accesos seguros, la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura. Para ello se utilizará la plataforma tecnológica del Notariado, desarrollada por la Agencia Notarial de Certificación, S.L.U. (empresa informática del Consejo General del Notariado) en conexión con la plataforma de los administradores de fincas.

 

El procedimiento a seguir podrá realizarse de dos formas:

 

  • Mediante la consulta telemática directa por el notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas del propietario con su comunidad.
     
  • Dirigiéndose el vendedor directamente al administrador de fincas colegiado para solicitarle dicho certificado, tras la petición del comprador. El certificado será remitido a la plataforma telemática del Notariado para su posterior descarga.

 

Los notarios y administradores de fincas colegiados potenciarán el uso de este procedimiento ya que es una alternativa rápida y segura tanto para el adquirente de un inmueble como para la comunidad de vecinos. No obstante, estudiarán otras posibles vías de colaboración que permitan desarrollar nuevos proyectos que beneficien a los consumidores y usuarios en materia de vivienda.

 

Y recuerden que para cualquier duda o consulta, pueden contactar con nosotros

 

Desde Administración de Fincas Madrid, Ricardo Vos, queremos ofrecerles algunos consejos para luchar contra la morosidad en su Comunidad de propietarios.

Antes de nada, las cuotas que se van a reclamar deben estar bien detalladas junto con todos los demás acuerdos de la Comunidad. Las Actas deberán contener la siguiente información: el lugar, fecha y hora de la reunión, los asistentes y sus coeficientes de participación, el Orden del Día, y el nombre y la firma del Presidente y del Secretario.

Habrá que comprobar que las cuotas que se reclaman están bien calculadas. Si es necesario se convocará una Junta para subsanar los errores.

  • Siempre se comprobará la titularidad de la propiedad.
  • Intenten requerir el pago de forma amistosa al propietario.
  • Convoquen una Junta General y acuerden la liquidación de la deuda y su reclamación judicial.
  • Reclamen la deuda en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago.
  • Si no se consigue realizar la notificación, el Secretario de la Comunidad tendrá que emitir un certificado indicando este hecho y el detalle de la deuda.
  • Coloquen dicho Certificado con la aprobación del Presidente en el tablón de anuncios o en un lugar visible dando un plazo muy corto para el pago.
  • Presenten la demanda en el juzgado (no es obligatorio pero sí conveniente contar con un abogado).
  • No obstante, para su tranquilidad les recomendamos que contraten siempre los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado.

En Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos, todos nuestros profesionales están colegiados en el Colegio de Administradores de Fincas, así como en la correspondiente titulación específica. Al mismo tiempo, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid garantiza la actuación de aquellos Administradores de Fincas colegiados con un seguro de responsabilidad civil de hasta 650.000€ y un certificado de fianza por 25.000 €.

El Colegio de Administradores de Fincas pone a disposición de sus colegiados y de forma gratuita toda la información necesaria y actualizada sobre todos aquellos temas que afectan a su gestión. Las fuentes fundamentales son: Boletín Oficial del Estado, Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, Boletín del Congreso de los Diputados, Sentencias Judiciales, precios del mercado inmobiliario, Índices de Precios al Consumo, Proyectos y Anteproyectos Legislativos, Normativa Laboral, etc. Todo este cúmulo de información sirve para asesorar no sólo a la comunidad en general si no al propietario de forma individual: arrendamiento de local o vivienda, traspasos, valoraciones inmobiliarias, actualizaciones de renta, venta de cualquier bien inmueble, etc. Así mismo, el Administrador de Fincas colegiado tiene a su disposición una serie de asesorías, que de forma gratuita recibe del Colegio y de las que se beneficia la comunidad y el propietario de forma directa a través del profesional contratado: Asesoría Jurídica, Fiscal, Laboral, Técnica de Arquitectura, Técnica Industrial, Profesional, Contable e informática.

 

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid tiene suscritos convenios de colaboración con distintas entidades públicas y privadas, todas ellas encaminadas de forma directa a beneficiar a las comunidades y propietarios que tienen contratados los servicios de un Administrador colegiado.

 

Tienen suscritos convenios de colaboración con Cajas de Ahorro y Bancos, consiguiendo así rebajas considerables en las comisiones bancarias, gastos por domiciliación de recibos, compensación de talones, gastos por recibos devueltos, créditos con interés preferente para las comunidades, etc.

También con compañías de seguros, por lo que obtienen coberturas más amplias y a medida de las necesidades de las comunidades y propietarios en particular, convenios de colaboración con entidades oficiales (como por ejemplo con la Comunidad de Madrid y Ayuntamiento, para conseguir entre otras cosas una mejor gestión en la Impresión Técnica de Edificios, ayudas a la rehabilitación de inmuebles tanto en el casco histórico como fuera de él, etc.), y convenios de colaboración para implantar las nuevas tecnologías de comunicación con diversas empresas privadas y estatales que bien utilizando los satélites o fibra óptica, posibiliten a los propietarios de las comunidades acceder no sólo a la televisión digital sino a telefonía e Internet.

El Administrador de Fincas tiene una gran importancia socio-económica, no sólo contribuye con sus conocimientos, especialización y asesoramiento a una convivencia entre los vecinos de comunidad e inquilinos más racional y acordes a los tiempos actuales, sino también a una economía saneada.

 

Por todo ello, desde Administraciones de Fincas Ricardo Vos les aconsejamos que siempre elijan un Administrador colegiado.

 

Los administradores de fincas podrán conocer las posibles deudas de la comunidad de propietarios a través de la conexión de sus plataformas tecnológicas. La consulta se podrá realizar a través de un administrador de fincas colegiado, previa aceptación del vendedor.

Siempre es complicado para un comprador saber si la vivienda por la que muestra interés esta libre de deudas con la comunidad de vecinos. Esta tarea será ahora facilitada por los administradores de fincas, estos verificaran si la vivienda esta al corriente de pagos con la comunidad de vecinos. Esto ayudara a dar mayor agilidad, transparencia y seguridad a la compraventa de inmuebles de segunda mano.(

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas junto al Consejo General de Notarios han firmado un convenio de colaboración a través de la conexión de sus plataformas tecnológicas.

 

Este nuevo procedimiento ayudara a comprador de la vivienda a disponer de una alternativa rápida y segura. Este proceso se podrá certificar telemáticamente a través de accesos restringidos y seguros, la existencia o no de deudas del vendedor con la comunidad de propietarios. Esto será posible a través de la plataforma tecnológica de los administradores de fincas en conexión con la de Notarios.

 

Este procedimiento se podrá realizar de dos maneras.

 

La primera será a través de una consulta telemática del notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas de su vivienda en la comunidad de vecinos.

 

La segunda, el vendedor deberá ponerse en contacto con su administrador de fincas colegiado para solicitarle certificado de la vivienda libre de cargas, para cumplimentar la petición del comprador. Este certificado posteriormente será remitido a la plataforma telemática de Notarios para su posterior descarga.

 

La norma establece un plazo de cinco años para que las comunidades de propietarios y gestoras de parques de contadores realicen su renovación

Madrid. 27 de febrero de 2020.

La nueva Orden Ministerial ICT/155/2020, de 7 de febrero, por la que se regula el control metrológico del Estado de determinados instrumentos de medida (publicada en el BOE de 24 de febrero ) obliga a renovar los contadores de agua con más de 12 años de antigüedad.

Esto afecta a los contadores de agua fría y caliente, para uso residencial, comercial o de la industria ligera, así como los destinados a la gestión del dominio público hidráulico, riego o cualquier otro uso.

La norma aprobada por el Gobierno establece un periodo máximo de vida útil de 12 años para estos instrumentos de medida, que no están sujetos a verificación periódica, y prohíbe expresamente su reparación o modificación.

El objetivo de la norma es garantizar unas condiciones óptimas de uso, que permitan contabilizar con exactitud los consumos de agua de particulares y empresas.

Administrador de Fincas le ofrece un servicio de Despacho 24H, Oficina virtual

Este servicio le permite utilizar nuestra oficina virtual para la administración de su Comunidad. Mediante este servicio podrá, por ejemplo: notificar los cambios de domiciliación de recibos, notificar averías e incidencias, modificar los datos para los recibos, realizar cualquier tipo de pregunta que desee, etc... de forma rápida y fiable, o enviar mensajes al personal del mismo.

También, desde la oficina virtual puede consultar información de su comunidad de Propietarios (convocatorias, actas, cierre de cuentas, liquidaciones, recibos pendientes, etc..) que periódicamente publica el despacho de su Administrador, de forma reservada para Vd. y sus copropietarios.

Servicios adicionales para la Administración de Fincas o Comunidad de Propietarios

Nuestra especialización en Comunidades de Propietarios y Administración de Fincas está diseñada para atender todas las necesidades de la Comunidad de forma personalizada para cada propietario de forma que toda la Comunidad se beneficie en su conjunto. Por ello, estamos equipados con los más modernos sistemas informáticos y un equipo profesional de notable experiencia, más de 18 años.

Contamos con personal especializado para atender todo tipo de consultas e incidencias

Tenemos una gran experiencia en la Administración de Fincas, tanto en régimen de propiedad horizontal como vertical. Todos nuestros profesionales estan colegiados en el Colegio de Administradores de Fincas, así como en la correspondiente titulación específica.

El Contrato con su Administrador tiene la duración que usted quiera, pues el Administrador cesará en cuanto pierda su confianza, sin ninguna obligación por la propiedad de tener que esperar un año para rescindir nuestros servicios.

La propiedad en cualquier momento, comunicándolo con un mes de antelación, podrá rescindir el contrato sin tener que pagar ninguna indemnización por dicho motivo.

Tenemos suscrito una póliza de Responsabilidad Civil de CIENTO CINCUENTA MIL EUROS, cubriendo el riesgo de responsabilidad civil profesional y de DOCE MIL EUROS por fianza que avala la gestión económica y movimiento dinerario de la Finca.

Los gastos de una comunidad de propietarios son proporcionales a su tamaño y a los servicios que tenga contratados. La luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor y la limpieza del portal son los gastos mínimos que habrá que afrontar. Si el edificio tiene además calefacción central, conserje o un administrador profesional, los gastos crecen considerablemente, y no digamos si disfruta de piscina y jardín...

En cualquier caso, al margen del número de servicios, todas las facturas se pueden recortar, aunque, como es obvio, cuantas más partidas haya mayor será el ahorro que se consiga.

  • Electricidad: basta con poner detectores de presencia en los descansillos y cambiar las bombillas clásicas por LED. ¿Sabías que un foco LED consume hasta 9 veces menos que un halógeno y dura encendido muchos más años?(
  • Ascensor: se pueden conseguir ahorros superiores al 15% según la empresa con la que se contrate el mantenimiento. Además, si en el edificio existen varios ascensores, unificar las líneas de teléfono de urgencia supone un ahorro.(
  • Administrador: si tu comunidad es pequeña, apenas tiene servicios o no hay empleados contratados, es mucho más barato que un propietario quien se ocupe de las gestiones de administración. Si se hace necesario un administrador de fincas, hay que elegir bien: debe aportar valor añadido (buscar ahorro o pedir ayudas y subvenciones antes de acometer una obra importante, por ejemplo) y que sus honorarios no sean exagerados.
  • Reparaciones: Si en tu comunidad son habituales las pequeñas reparaciones ordinarias, merece la pena contar con un ‘manitas’ o contratar con una empresa de servicios generales. Las contratas de limpieza suelen ofrecer también este servicio. Seguro: ¿Por qué seguir pagando por uno caro pudiendo tener un seguro bueno a buen precio? Una buena póliza puede costar hasta un 50% menos que otras con las mismas coberturas.
  • Calefacción: la calefacción central se lleva el 50% del presupuesto comunitario. Además, hay que sumar los gastos de electricidad y mantenimiento de la instalación. Desgraciadamente no hay una gran competencia entre suministradores de combustibles pero, aun así, hay diferencias de hasta un 6% en el precio del gasóleo. Para que te hagas una idea, si tu comunidad gasta 50.000 euros al año en gasóleo, eligiendo un proveedor más económico podéis ahorraros unos 3.000 euros.

Las comunidades de propietarios son un foco de conflictos que representan ya el 4% de los procesos judiciales que se inician por esta materia en España.

Impagos de cuotas comunitarias, actividades molestas (principalmente ruidos) y defectos o vicios constructivos son por este orden las quejas por las que las comunidades de propietarios inician 80.000 procesos judiciales al año, o lo que es lo mismo 220 al día de media, estima el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España. En la Comunidad de Madrid se inician 13.600 procedimientos, 38 diarios.

Si bien es cierto que con la derogación de la obligatoriedad de las comunidades de propietarios de abonar las tasas correspondientes a cualquier procedimiento judicial, aproximadamente el 17% de los casos registrados en España e iniciados en la Comunidad de Madrid (13.600) ahorrarán 2,5 millones de euros a las comunidades de propietarios, según cálculos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Es por ello que desde esta institución solicitan que parte de lo recaudado por las tasas judiciales, “indebidamente cobradas y que no serán devueltas”, sea destinada a la creación de oficinas de mediación civil, capaces de reducir hasta en un 50% los conflictos vecinales.

Desde Administración de Fincas Ricardo Vos les recordamos que la exención del abono de las tasas judiciales no afecta a los procedimientos arrendaticios, por ejemplo en el caso de desahucios por falta de pago, cuando la demanda sea interpuesta por una persona jurídica. Una realidad que se podría solventar con la exención del pago de tasas para este tipo de procedimientos aunque la demanda sea iniciada por una persona jurídica.

¿Qué requisitos y condiciones se deben tener en cuenta para bajar a cota 0 un ascensor en una comunidad de propietarios?

En condiciones normales, sin petición de personas mayores de 70 años o con minusvalía, el quórum en materia de ascensores se ha modificado desde la Ley 8/2013 que ahora lo sitúa, en el artículo 17.2 LPH, en la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación, y, a su vez, este quórum debe extenderse a todo tipo de obras que se refieran a introducir modificaciones de relevancia en la comunidad mediante la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son las que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0.

Ahora bien, en los casos en los que la petición de bajar el ascensor a cota 0 se lleve a cabo por personas mayores de 70 años o con minusvalía el quórum cambia, y, por ello, variaría este planteamiento del quórum de la doble mayoría de propietarios y cuotas, ya que se aplicaría el art. 10.1, b) de la Ley de Propiedad Horizontal que señala que:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

(...) b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

Por ello, bajar el ascensor a cota 0 será obligatorio para la comunidad en estos casos siempre que se aplique el concepto del importe repercutido anualmente, por lo que en principio la empresa de ascensores que vaya a llevar a efecto la obra presentaría un presupuesto con el pago fraccionado por años; es decir, la ventaja que tiene este tipo de obras es que la derrama no se paga de una sola vez, sino en el fraccionamiento anual que se apruebe. Por ello, si se presenta un presupuesto tal que permita un fraccionamiento del pago de la obra de reforma de instalación del ascensor a cota 0 y el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de reforma sería obligatoria.

Para más información contacte con nosotros

Por: D. Vicente Magro Server. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

Ante las dificultades que la casuística nos ofrece en el terreno de la propiedad horizontal vamos a exponer el supuesto concreto, sometido a examen, de la posibles situación en la que se puede encontrar el administrador de fincas de una comunidad de propietarios si ante la comunicación al presidente de la misma de la necesidad, por ejemplo, de reformar un muro de comunidad, éste se derrumba y causa daños a terceras personas que pasaban por la calle.

Responsabilidad civil.

  • ¿Sería responsable civil el administrador de fincas?. En absoluto, ya que la obligación que le confiere el art. 20 c) de la LPH es la de comunicar al presidente de la comunidad de propietario o, en su caso, a los propietarios, de la necesidad de acometer reparaciones u otras medidas urgentes. Por ello, el administrador cumple con su función, trasladando al presidente la necesidad de realizar las obras de conservación en el muro y que si, pesa a esa comunicación, éste se viene abajo y causa daños a terceras personas que pasaban en ese momento por la calle, no existirá responsabilidad de aquél, pero sí de la propia comunidad de propietarios por no haber acometido las obras de conservación a que está obligada por la vía del art. 10 de la LPH. Además, si el administrador no diera cuenta de su obligación podría existir hasta una responsabilidad penal por imprudencia en el supuesto de que se produjera una muerte por el derrumbe del muro.
  • Así, si tras la comunicación del administrador, la junta de propietarios no aprueba la obra de conservación de la fachada o del muro y existe un daño, será la misma comunidad la responsable civil por la vía del art. 1907 de Código Civil, a cuyo tenor el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
  • En este sentido, debemos hacer notar el especial cuidado que deben llevar los administradores de fincas en el tema de los ascensores, ya que al ser un elemento que se utiliza con frecuencia, si se omiten las normas elementales de vigilancia de las instalaciones con independencia de las obligaciones de revisiones periódicas que trasladan los organismos competentes de las Comunidades Autónomas en estos temas-, es fácil que exista responsabilidad civil en el administrador por la falta de cuidado y diligencia en el mantenimiento del ascensor si ocurre un daño a las personas que lo utilicen.

Obra de conservación

Un supuesto particular que puede presentarse en ocasiones es el de un comunero que entiende que es necesario acometer una obra de conservación e informa de ello ¿Qué hacer en este caso?.

  • Entendemos que si cualquier propietario también pensara que es preciso acometer una obra de conservación está facultado a dirigir un escrito al presidente de la comunidad para que se proceda a una convocatorio extraordinaria por la vía del artículo 16.2.2º de la LPH, aunque también puede dirigir el escrito al administrador de la finca para que se lo entregue al presidente de dicha comunidad.
  • Es preciso ser sumamente cauteloso en estas cuestiones a la hora de adoptar las medidas de diligencia exigibles, ya que si un comunero se dirige al administrador interesándole que comunique al presidente la realización de unas obras y la previa convocatoria de la junta, es preciso que el administrador, para cubrir sus responsabilidades futuras por daños, dé cuenta al presidente de la existencia del escrito del particular. En este sentido, debería comunicar por escrito al comunero que se le ha dado traslado al presidente de su escrito interesando la convocatoria de junta de propietarios de carácter extraordinario, firmando el presidente de la comunidad el recibí del escrito entregado por el administrador en la copia que se queda este último, a fin de que quede constancia de su expresa comunicación para evitarse futuras reclamaciones civiles por daños que se puedan derivar de la inexistencia de la convocatoria de la junta, y de la consecuencia de no realización de las obras de conservación.
  • Asimismo, es necesario que en este terreno de prevenir futuras reclamaciones por daños causados por la falta de ejecución de las obras de conservación, el administrador de la finca preconstituya la prueba ante demandas civiles por daños que se le puedan presentar, ya que habría cumplido totalmente con su obligación dando traslado al presidente de la comunidad tanto de su percepción de la necesidad de acometer obras de conservación y reparación, como de los escritos que le han presentado algunos comuneros tendentes a solicitar la realización de las mismas sin incurrir en la prohibición establecida en el art. 11, referido a la imposibilidad de exigir la realización de obras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
  • Pero, ¿cómo valorar si una reparación es o no urgente y las medidas a adoptar?, ¿cómo interpretar el contenido del artículo 20.c) de la LPH respecto a la obligación del administrador de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo de las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios?.
  • La Ley exige al administrador que dé cuenta de forma inmediata al presidente o si no es posible a la junta de propietarios de las reparaciones que estime oportunas y que no se permita su aplazamiento. En consecuencia, se requiere una valoración especial del administrador para determinar cuándo la reparación es urgente y cuándo no lo es. Pero es preciso pecar por exceso que por defecto, ya que si el administrador ordena la reparación por entender que es urgente y se lo comunica al presidente o a los propietarios difícilmente se le puede reclamar responsabilidad, ya que se ha hecho para evitar daños.

Dictamen pericial.

  • Con respecto a si tiene el administrador de fincas con carácter previo a la celebración de la junta en la que vaya a exponer la necesidad de realizar obras de conservación preparar un dictamen pericial entendemos que debe hacerlo. En este sentido, con carácter previo a la convocatoria de la junta de propietarios anual es necesario que el administrador de fincas elabore un dossier de obras de reparación que sean necesarias, acompañadas, en su caso, de los correspondientes dictámenes periciales de arquitecto que permitan a la junta de propietarios tener base suficiente para aprobar la realización de tales obras de conservación.
  • Si por cualquier circunstancia el administrador entendiere que no es posible esperar a la próxima junta para la aprobación de las obras, sería posible que se interesara la convocatoria de una junta de carácter extraordinario, ya que ante situaciones de urgencia en la adopción de acuerdos, sobre todo los relativos a la adopción de reparaciones en la finca, es preciso introducir la vía de la junta extraordinaria, con independencia de que el administrador, si prevé que no es posible esperar a la aprobación del acuerdo, pudiera adoptar las medidas de ejecución que no admiten demora y que se constituyan como de imposible demora en evitación de que un retraso en su adopción pueda causar daño a alguno de los comuneros o a terceros.

Cuando hay que alcanzar un acuerdo por mayoría simple en una junta y hay abstenciones

¿para que se entienda alcanzado el acuerdo los votos a favor el día de la junta deben alcanzar más de la mitad de los votos de los presentes y las cuotas de participación o las abstenciones no se tienen en cuenta y si los votos favorables al acuerdo son más que los negativos se entendería adoptado el acuerdo aunque el total de votos positivos no sume más de la mitad de los presentes?

Por ejemplo, a una junta asisten 8 propietarios, se exige mayoría simple, tres se abstienen, tres votan a favor y dos en contra ¿se tiene alcanzado el acuerdo? ¿Habrían hecho falta cinco votos a favor que reúnan también más de la mitad de las cuotas de los presentes?

Para resolver esta cuestión más compleja de lo que a simple vista pudiera parecer debemos de partir de dos consideraciones iniciales:

  • a.- Para que un acuerdo se considere adoptado se requiere un número concreto de votos favorables en función del catálogo de mayorías previsto en el art 17 LPH. Así, en ese precepto se habla siempre de voto favorable ( apartados 2º y 3º y 8º ). Ello supone que habrá que sumar los votos favorables, compararlos con los negativos o desfavorables para el acuerdo y comprobar si se ha obtenido la mayoría precisa.

  • b.- Ello supone que las abstenciones no son ni voto favorable, ni voto desfavorable, ni voto presunto, que es un concepto solo aplicable a ausente que no contesta en 30 días desde la notificación del acuerdo y ese voto presunto es favorable. En consecuencia, las abstenciones no se suman a los votos positivos, ni a los negativos, ni se toman en cuenta para configurar una determinada mayoría.

Ahora bien, en nuestro caso la cuestión que se plantea esta en determinar sobre que concepto se computan los votos favorables: sobre los “integrantes” de la comunidad, como dice el art 17-1-1 LPH, sobre el “total de los propietarios” como se deriva del art 17-3-1 LPH, 17-4-2 LPH, art 17-6 LPH art 17-7-1 LPH o sobre los “asistentes”, como dice el art 17-7-2 LPH, para los acuerdos en segunda convocatoria por mayoría.

En nuestro caso tan concreto y que se refiere a un acuerdo de mayoría simple o residual del art 17-7 LPH, debemos de distinguir: -Si la junta se celebra en primera convocatoria se necesitarían cinco votos si representan la mayoría de las cuotas de participación, pues los asistentes son ocho y el computo es sobre propietarios y sean cualquiera los propietarios ausentes, pues no se precisa sumar el voto presunto positivo de los ausentes, dado que el supuesto no es de acuerdo de mayoría cualificada que permitiera aplicar el art 17-8 LPH, sino solo de mayoría simple.

Si la junta se celebra en segunda convocatoria bastarían tres, pues se ha obtenido mayoría de asistentes de tres contra dos y si los tres votantes a favor suman la mitad del valor de las cuotas de los presentes el acuerdo esta adoptado de manera favorable.

Para más información contacte con nosotros

Si en una comunidad de propietarios hay un piso que pertenece a varias personas físicas ¿tiene obligación el Administrador de fincas de enviar una comunicación a cada uno de los que integra el proindiviso y de la cuota de participación del piso o local, dividirla y cargarla en las cuentas de cada propietario?

Con respecto a estas situaciones de pro indiviso se debe indicar que los integrantes de este deben comunicar al Administrador de fincas una persona que actúa como representante del pro indiviso a todos los efectos y es a esta persona a la que se efectúan los cargos y se cita a junta y tiene la representación del pro indiviso.

En modo alguno debe el Administrador de fincas efectuar tantas comunicaciones o cargos fraccionados como miembros sean del pro indiviso. Y si no se lleva a cabo se le hara a la persona que sea conocida por el AF conozca. De no efectuar estos comunicación alguna se le requerirá al pro indiviso de que faciliten esta individualización del representante y en su defecto devendrán morosos.

Para más información contacte con nosotros

En ese sentido lo que hace el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por esta Ley 4/2013, es beneficiar al arrendador, dejándole al margen cuando las reformas necesarias para los arrendatarios con minusvalía se produzcan fuera de lo que estrictamente se considera la vivienda, como por supuesto sería en el caso planteado por la pregunta, por ejemplo la necesidad de la instalación de una rampa en el portal para el arrendatario o sus familiares.

En esta situación, no hay duda de que cobra plena aplicación lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y, conforme dispone en su artículo 1º.2, las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario al tráfico urbano en la vía pública, tales como escaleras, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en dicha ley.

Dispone en su artículo 4.1 que el procedimiento comenzará con la notificación por escrito al propietario o a la comunidad de propietarios de la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes a que se refiere su artículo 3, entendiéndose como positivo la no contestación en el plazo de 60 días, y estableciéndose un proceso verbal para determinar definitivamente el derecho si hubiera oposición, artículos 5 y 6, siendo los gastos que origine en las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes, a cargo del solicitante, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente, quedando las obras adecuación realizadas en beneficio de la propiedad de la finca.

Para más información contacte con nosotros

La imposición de recargos económicos a los morosos por impago de cuotas comunitarias ha sido y es una práctica habitual en la gestión de las comunidades de propietarios, siendo válidos en la propiedad horizontal igual que lo son en el derecho en general.

Con respecto al tipo de interés que la Junta de propietarios puede aprobar en estos casos hay que estar al momento en el que se impone. Así, teniendo en cuenta que según el Banco de España el tipo de interés legal del dinero ha sido del 4% en los últimos cuatro años (3,50% para este 2015) hablar de un recargo del 7-8% no sería excesivo.

Hay que recordar en estos casos que además de que cualquier comunero puede impugnar el acuerdo de recargo, aunque no lo hubiera hecho, cuando se reclame la cantidad adeudada se puede alegar la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda, ya que se trata de un concepto que es anulable en sí aunque no se haya impugnado el acuerdo, y que al momento de reclamarse una deuda con interés pactado el tribunal siempre podrá considerar el tipo de interés firmado como de usura, ya que lo mismo pasa con los documentos bancarios firmados por las partes y que luego puede el juez aplicar la usura al tipo fijado.

Para más información contacte con nosotros

Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 14-09-2009

Ciertamente en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2007 se pactó que los gastos de la comunidad de propietarios fueran de cargo del arrendatario. Así debe interpretarse la mención que la cláusula cuarta del contrato hace a "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponden a la vivienda arrendada", los cuales -se dice- "serán de cargo del arrendatario".

El propio artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el que permite que tales gastos se pongan de cargo del arrendatario, si así se pactó en el contrato, se refiere a ellos utilizando los mismos términos que el contrato que nos ocupa como "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios".

Y para mayor claridad, de forma que no haya lugar a duda sobre qué ha de entenderse por gastos generales, dice el artículo 20 a continuación que "en los edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de sus cuotas de participación". Luego en el contrato privado se pusieron de cargo del arrendatario los gastos por cuotas a la comunidad de propietarios.

Ahora bien, el artículo 20.1 también dice que "para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".

Esta determinación es la que falta en el contrato pues no se dice cuales son los gastos de comunidad a la fecha del contrato. Lo anterior conlleva la nulidad de tal pacto, y que no se puedan compensar con el importe de la fianza, lo que comporta la revocación de la sentencia en este punto. Este es el parecer de la SAP ASTURIAS Sección 1ª de 22 de junio de 2006.

Para más información contacte con nosotros

En este caso, un comunero demandó a la comunidad de propietarios solicitando la nulidad de un acuerdo mediante el cual se autorizaba al presidente "para la devolución total o parcial de los saldos conforme a los criterios de ejercicios anteriores y dependiendo que ello sea posible en función de la situación económica de la comunidad".

La sentencia de primera instancia, que estimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 30-09-2015

(Extracto) Del mismo modo la devolución de saldos es inasumible. La obligación de contribuir es de naturaleza real, originada por la tenencia de un bien inmueble, en parte propio y en parte común, y cuyos gastos de mantenimiento, conservación, reparación etc., corresponden al propietario por el puro hecho de serlo. Nace con la adquisición del inmueble, y se extingue con su enajenación. Si en determinados periodos de tiempo, por buena gestión, o por otras razones resulta superávit, la comunidad, y por ese solo título, no está obligada a devolver el exceso; la Ley no contempla esa situación, ni impone obligación alguna en ese sentido.

El comunero, por ese solo título, no tiene derecho ni expectante ni consolidado a la devolución del exceso. Los resultados positivos de la liquidación del presupuesto, son fondos patrimoniales propios de la comunidad, que puede invertir como le plazca, desde mantenerlos como reservas, dejarlos en tesorería para atender gastos urgentes, llevarlos al presupuesto del año siguiente, para reducir el importe global de la contribución de los condóminos, o invertirlos de otro modo.

En cualquier caso, la devolución no puede provenir del simple resultado positivo, necesita un acuerdo comunitario que lo soporte, y dado su carácter de disposición de fondos propios con disminución de tesorería, no es posible delegarlo en la voluntad del presidente. La llevanza de cuentas individuales puede ser un buen sistema, en cuanto siempre se conoce el saldo deudor exigible al comunero, pero el resultado contable favorable al comunero no es un titulo jurídico de devolución y exigibilidad en favor de este.

SOLICITE PRESUPUESTOS ONLINE PARA LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS EN MADRID

Rellena nuestro formulario para que nuestros administradores de fincas puedan enviarte un presupuesto personalizado.
Administracion de Fincas en Madrid. Cuidamos de las zonas comunes de la comunidad
Ricardo Vos, Administrador de Fincas Madrid. Administración de Fincas y Comunidades.

Ricardo Vos, Administrador de Fincas Madrid. Administración de Fincas y Comunidades.

Nos encargamos de todo lo relativo a la administracion de su comunidad de propietarios / vecinos: contabilidad, libro de actas, custodia de documentación, reclamación de morosos, subvenciones, presupuestos.

Ricardo Vos Administrador de Fincas Madrid, Su comunidad en buenas manos.

916 039 361

c/ Martín de los Heros 56 1º C
28008 Madrid [MADRID]

CONSÚLTANOS

Conexión segura SSLAyuntamiento de MadridColegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.AFN

 

Copyright © 2020. Ricardo Vos, Administración de Fincas en Madrid
Administracion de Fincas Madrid. Asesoria Juridica Madrid. Administrador de Fincas
Web diseñada y posicionada por WEBVENDE®

Web adaptada a dispositivos móviles

Please publish modules in offcanvas position.